太原市房地产市场分析报告【开云(中国)Kaiyun·官方网站，开云(中国)Kaiyun】

概要：本报告在全国房地产市场的总体态势的基础上，更进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运营情况，并对不存在的和原因展开了深层探究，可行性预测了山西政府对房地产市场的调控政策，指出太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没引发房价上涨或下跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅放缓。同时房地产市场的竞争将更进一步激化，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。一、房地产市场的总体态势 ;2002年“快速增长，供需两央，形势岌岌可危，问题不少。” ;2003年“调控，规范，搞活；问题与同时不存在。

” ;2004年“政策年，稳中有升。” ;2005年“新的配对，品牌竞争、资本竞争。” ;录：以上皆有具体分析资料。

二、山西省房地产市场运营情况分析 　　(一)2003年山西房地产市场基本情况 　　2003年山西房地产市场的总体运营情况：房地产开发投资高速快速增长；一级商品房市场需求增幅小于供给增幅；商品房价格之后快速增长;；新建商品房出售对象以个人居多；商品住宅空置面积逐步消化；土地研发投资强大扩展。毕业论文 http://www.lw54.com （二）2004上半年山西房地产市场分析 ;1、供给分析 ;，太原市房地产开发共计395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资已完成16．5亿元，同比快速增长46．9％，占到全市固定资产投资总额的14％。新建商品房房屋完工面积12．7万平方米，同比快速增长49％。

其中，住宅10．7万平方米，同比快速增长114％；商业营业用房2万平方米，同比快速增长66．7％。新的启用的各种房屋为省城的人们获取了多种自由选择。

然而，在供应结构中却有局部流失现象，展现出为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占到比例较高，而中低价位，普通商品房与适用房比例稍小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较小，而中、小户型和中、小面积住房供应严重不足，但需求量相当大。据市场调查表明，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可出售的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。; 2、销售分析 毕业论文 http://www.lw54.com ;上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比快速增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售住宅52．26万平方米，同比快速增长67．79％，占到总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。

;从购房者构成来看，外地居民出售商品房占到18％、本地人口购房占到17％、本地居民占到65％。; 同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高造成房价居高不下等原因，构成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（不含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。

3、房价分析 今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日开会的上半年全省房地产市场形势分析不会情况报导，上半年我省商品房销售面积小于完工面积、销售额增长率低于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现市场需求充沛的较好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的夹住下呈圆形显著下跌趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均值销售价格为1797元/平方米，同比快速增长27.6％，比同期全国低16个百分点，增幅位列全国第3位，绝对额位列全国第20位，居于中西部地区第9位。

从11个市看，商品房售价最低的是太原市，为3244元/平方米，高于每平方米1000元的是阳泉市与忻州市，分别为966元/平方米与924元/平方米。毕业论文 http://www.lw54.com 上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比快速增长8．62％，其中住宅均价每平方米2948元，同比快速增长4．6％，每套商品住宅销售均价为40万元。

相对于城镇居民收益而言，上半年太原市人均农村居民收益为4620元，同比快速增长13．3％，新建商品住宅的价格涨幅高于居民农村居民收益涨幅，且高于全国商品住宅价格涨幅。国际经验指出，房价增长速度多达GDP增长速度的两倍以上，就不会产生相当严重泡沫。目前太原市房价靠近警戒线，房地产市场发展空间相当大，供销皆呈现出快速增长态势。

然而，调查中找到，太原市80％的购房者忍受价位为每平方米1800元以下，而商品住房供应中每平方米2500元以上的占到85％以上。导致房价下跌的原因主要有：一是土地价格过低，在太原市商品住房成本包含中，土地价格占到21．4％；二是征地成本高；三是城市居住于人口的减少，住房制度改革深化，不断扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的下跌，必要造成住房价格的下跌；五是经济适用房在住房供应中所占到的比例小，入手商品房价格起到比较脆弱。4、存量分析 上半年，太原市存量房交易价格为每平方米2013元，同比快速增长27．07％。

其中住宅交易均价为每平方米1738元，同比快速增长22．27％，每套存量住宅交易均价为21万元。尽管存量住房价格上涨幅度多达新建商品住房，但存量住房仍呈圆形供不应求之势，市场潜力相当大。从交易情况来看，上半年存量房交易总额为3．9亿元，其中住宅7460万元；存量房交易量为454套，交易面积19万平方米，同比减少7．64％；住宅交易348套，交易面积4．69万平方米，同比减少243．18％，其中房改房、经济适用房交易186套，同比减少157．88％。

存量房交易量上升，这是由于政策交会等问题，构成个人小土地使用证的派发水平无法符合存量房交易中获取小土地使用证的总数量的对立，相当严重了交易量。毕业论文 http://www.lw54.com 5、征地分析 上半年，全市城区共计批准后征地项目17个，核准征地面积4．5万平方米，同比上升82．7％，征地居民1399户，征地总量大幅度上升。

导致征地总量上升的宏观因素是：央行房贷政策放宽和清扫欠薪农民工工资政策实施后，开发商融资渠道受限、资金不足，加之旧城改建优惠政策实施不做到，影响了房地产开发企业对旧城区改建的积极性，旧城改建项目启动力弱。微观因素是：太原市近两年来征地可玩性逐步减小，一方面由于目前中、小户型、低价位的普通商品房和经济适用房供应量严重不足，导致货币移往居民在获得货币补偿款后在市场上无法卖到适合的住房，影响了群众因应征地的积极性，另一方面小部分被拆迁人瓦解征地政策明确提出不合理的补偿拒绝，漫天要价，个别开发商采行偷拆和私自拆迁等违法行为，加剧了对立。; 6、消费者分析 在太原市7月份举行的“住在龙城”房展会上，主办单位展开了一次房地产消费结构问卷调查，问卷的调查项目分10大类46个小项，牵涉到到购房者的职业、年龄、家庭年收入、购房用途、置业情况、购房选用、购房市场需求时间、意欲购房区域、忍受价位及户型拒绝等方方面面。

经过主办单位整理、汇总、统计资料，本次调查共计重复使用有效地调查问卷5164份，被调查者详尽地对调查表中各项内容展开了严肃填上。毕业论文 http://www.lw54.com 根据调查结果分析，目前太原市80％的购房者年龄在40岁以下；高达75％的购房者家庭年收入在3万元以下；在一年内有购房心愿的家庭占到总数的65％；79％的家庭需要忍受的商品房价位在每平方米1800元以下；购得户型为二室一厅的购房者占到被调查总人数的41％，短期内购房意愿反感。　　此次调查问卷派发数量大，调查内容丰富，涵括了购房者购房市场需求的方方面面，具备非常的代表性，体现的情况与太原市目前房地产市场的实际情况相吻合，为太原市房地产业的发展认为了方向，对房地产开发企业具备一定的价值。从调查结果来看目前太原市房地产市场仅次于的问题是住宅供应的结构性流失问题，主要反映在两个方面，一是房价过低，二是面积过大。

太原市房地局的统计数字指出，上半年太原市的住宅平均价格已超过2900多元，远高于调查表明的1800元以下的水平，造成工薪阶层望房兴叹；开发商为更有低收益阶层买房，争相垫大房子，适当提升了购房总价，合适工薪阶层出售的面积在80平方米左右的中小户型非常少，堪称把一些急需购房的老百姓木栅在房地产市场的门外。这个调查结果和太原市目前房地产市场的供给情况较为相符。

因此增大中低价位商品房和经济适用房的建设力度，确认合理的房价，把工薪阶层作为房地产市场出售的主力人群，这对房地产开发企业的将来发展是很不利的。毕业论文 http://www.lw54.com 7、竞争态势分析 太原房地产市场面对变局;，最近几年，外地开发商早已通过各种渠道渗透到山西房地产市场，目前较为著名的外地开发商就有好几家，比如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司投资重新组建；太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司合资重新组建；正在柳巷展开大规模商业地产研发的山西宝地房地产开发公司来自东北；另外两家国内著名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也早已落户晋中市。有业内人士称之为，晋中只是他们转入太原房地产市场的跳板，一旦机会成熟期，他们随时不会转入太原市。

;北京房地产传奇人物、今典集团董事长张宝全回应，他想要获得一块500～1000亩的土地在太原研发房地产。预计，一两年之内，外地开发商将一窝蜂涌入太原，本地开发商面对生死考验。　　近几年来随着国内繁盛城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待繁盛城市土地资源的匮乏和涨价，国内房地产市场早已开始向二级市场移往，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商注目的重点目标。

　　和全国比较发达的地区比起太原市的房地产市场还比较落后，从供应看作，虽说这几年太原市的房地产市场有了相当大发展，但没创意，房子样子是一个模子里刻有出来似的，要盖高层仅有是高层，要造水景仅有是水景，没一点儿个性。太原房地产还正处于功能产品，也就是说房地产开发还逗留在不能符合一般居住于市场需求。

一个城市的房地产，从房价上就可以显现出它处在一个什么样的产品状态。在平均值房价不多达3000元的时候，房地产认同是正处于功能产品时代，房价只是地价和房屋基本耗资的总和，购房者拒绝的是房屋质量和功能，房子也不能符合人们的基本居住于市场需求。功能性产品经过一段时间的发展后就应当细分市场，产品档次有所提高，从功能产品向建筑产品过渡性。也就是说，房子要具备两个功能：商品性和文化性。

房地产市场既要有符合低收入阶层的功能性产品，也要有符合低收益阶层的具有体验价值和文化品位的产品，这样的房子决不是非常简单的水泥和钢筋，也不是开发商种几棵树根、植一块草坪、建一处景观。正是因为太原房地产还正处于功能性产品时代，还没确实的高端产品，因此就有很好的发展机遇，很多外地的房地产开发企业就是这一点。太原房地产目前还正处于初级阶段，市场没区分，竞争不白热化，房子好买，发展空间相当大。太原的开发商，房子好买，基本上没什么大的竞争，不必作秀，广告做到的很少。

作为房地产广告中效果最差的户外广告的发展和利用情况就可以显现出太原市的房地产市场的竞争还不是很白热化。毕业论文 http://www.lw54.com 　　更有外来房地产开发企业的另众多因素是：山西有一大批潜在的高档商品房消费群体，这是许多开发商梦寐以求的最宝贵的资源。山西享有一大批有钱人，可这批人都到北京买房子去了。

山西人在北京买房子使出大方是出了名的，背著一整麻袋钱买房。与此同时，太原有些楼盘销售情况很差，还有许多空置房，这是为什么？许多专家指出原因还在开发商身上，产品过于单一，商品房的个性没体现出来。购房者对住宅的市场需求与现实供应有相当大差距，供应与市场需求僵化。

如果太原有确实好的楼盘，几乎可以更有全省有钱人来太原置业，好房子不恨卖不出去。; 　　于是以因为以上两大原因，更有了更加多的外地房地产开发企业转入山西太原，山西的房地产企业面对配对，太原市现有房地产开发企业300余家，但确实成规模的完全没。在经过年检的公司中，只有将近1/3的公司有项目运转，1/3正在四处寻找项目，还有1/3正处于休眠状态；房地产企业年平均开发量将近1000万元，山西房地产开发企业平均值登记资本金将近800万元，这对资金密集型的行业来说如同小孩做到游戏，那么较少的资本金不能在太原卖三四亩地，更加不用说做研发了。

现在银行又提升了房地产行业信贷门槛，对于靠银行资金买地研发的房地产公司来说更加无以存活。外地有实力公司的插手，可以有效地提升山西房地产行业的资金水平，提升竞争力。同时也不利于成片研发、规模研发，还可以带给新的研发理念和研发模式，这对太原房地产行业将是一个相当大的提高。

毕业论文 http://www.lw54.com 　　目前山西的政府也指出，外来开发商的插手将有助提升太原房地产开发商的竞争力，出局一批研发企业，对诱导房价下跌，阻止开发商违规研发、欺诈销售，提高产品档次都有相当大的促进作用。但由于太原房地产市场有其类似的一面，外来开发商能否衣水土还是一个未知数，目前市场上最担忧的问题还是外来开发商的大量插手不会造成太原土地价格大幅度上升，房价下跌，让本来就买了房的工薪阶层更为买了房。

　　外地房地产公司渗透到太原房地产市场，最担忧的还是本地中小开发公司。首先展现出在产品的品牌效应上。对于目前还没构成品牌的本地开发商，著名房地产品牌的插手不会更有大部分消费者的眼球；其次，中小开发商将被挤得没市场空间。

由于外来投资者具备资金实力和城市运营商能力，可以展开城市大规模成片研发，本地中小开发商认同在土地拍卖会中正处于劣势，或者显然得到土地，最后不得不解散市场；再度，由于本地开发商的研发理念迟缓，宣传纸盒不做到，产品单一，建筑呆板，研发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡，可能会减少现房存量，研发风险增大。

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